Задаване на права върху апартамент. Задаване на собственост върху апартамент

Резервацията на апартамент е разрешена за всеки типсделки: по договор за инвестиция или съвместно инвестиране, както и предварителен договор за продажба и други. Присвояването на права върху апартамент е възможно дори при ипотечно кредитиране. Купувачите за този вид транзакции могат да бъдат всяко физическо лице или организация.

Този тип споразумение най-често възникваетап на изграждане на нова къща. По този начин прехвърлянето на права върху апартамент е сделка, в резултат на която първоначалната страна (продавачът) възлага на другата страна (купувача) всички права и евентуални задължения, които продавачът има срещу третата страна. Третата страна обикновено е разработчик. Транзакцията става допустима само ако няма клауза в договора, че прехвърлянето на правото да претендира за апартамент е забранено.

Тази транзакция на юридическия език се нарича цесий. Лицето, което е продавачът, се нарича възложител, а купувачът е правоприемникът.

Кой се интересува от това?

Най-често при сключването на такива договоризаинтересовани обикновени купувачи, защото понякога продажбата на апартаменти в интересната къща вече е завършена. И просто няма друг начин да го придобиете на определено място.

Защо продавачите са готови да зададат своите права? Като правило мотивите са различни, докосваме само няколко.

Защо апартаментът се продава чрез прехвърляне на права?

Много е важно да разберете истинската причина за тованакара продавача да направи такава сделка. Отговорът на този въпрос директно зависи от това колко рисковано ще бъде такава сделка. Например, продажбата на апартамент може да възникне поради факта, че продавачът не може (или не иска) да плати цената на квадратните метра на разработчика. В този случай е необходимо да се разбере сумата на текущия дълг директно от предприемача, както и сроковете за погасяването му.

Но много продавачи на такива недовършени жилищаобекти се стремят да сключат споразумение за прекратяване във връзка с определени житейски обстоятелства. По-специално, продавачът може да получи наследство и вече не се нуждае от жилище или получи по-изгодно финансово предложение.

Основни изгледи

Понастоящем най-често срещаните видове задачи са:

• възлагане на поръчка въз основа на споразумение за дялово участие;
• прехвърляне на права въз основа на предварителен договор за продажба.

Някои правни подробности

Транзакцията на поръчката, въз основа наСпоразумение за договор за акции може да бъде сключено само до момента на подписването на документите за прехвърляне на обекта на сделката. В този случай, апартаментът може да бъде предоставен неограничен брой пъти.

Важен нюанс: Основният договор и договорът за възлагане трябва да бъдат регистрирани.

При сключването на договора за втория варианткупувачът получава законното право да подава искания за сключване на основната сделка за продажбата на жилищен имот с него в бъдеще. И също така изискват спазването на сроковете и сроковете, но няма право да иска прехвърлянето на собствеността върху самия апартамент.

Това се дължи на юридически тънкости.предварителен договор. Според него продавачът и купувачът не извършват сделка за покупка, но само поемат отговорността да го направят в бъдеще. В ситуация, при която прекратената предварителна покупка и продажба е прекратена, купувачът на сделката за прехвърляне на права няма да има право да очаква да получи апартамент, дори ако са платени пълния размер на стойността му. Връщането на изразходваните средства ще бъде възможно само в съдебния процес.

Възлагането на права е възможно от датата на подписване на предварителното споразумение за продажба и покупка към датата на подписване от страните на основното споразумение.

Ипотечно прехвърляне

Прехвърляне на права върху апартамент на ипотекакредитирането също е доста общ тип сделка. Съгласно действащия закон, собственикът (ипотекиран) на жилище има пълното право, ако ипотечното споразумение не е забранено, да прехвърли правата си към апартамента на друго лице.

Но след като сте решили да сключите такава сделка, трябване забравяйте, че прехвърлянето на права не може да бъде извършено без съгласуване с банката, която действа като заемодател. В същото време, условията на договора за прехвърляне се извършват от самата банка и подлежат на промяна. Много често заемодателят не спасява условията на заема за новия собственик на апартамент.

Придобиване на апартамент по договор за прехвърляне

Покупката на апартамент за прехвърляне на права е възможносамо по време на изграждането на обекта. Периодът на евентуалното приключване на сделката се регулира от 11 члена от Федералния закон-214 и гласи, че прехвърлянето на права на вземане се разрешава от момента на регистриране на споразумението за дялово участие до момента, в който страните са подписали прехвърлянето на прехвърлянето на строителния обект.

Не забравяйте, че ако сертификат за приемане на апартаментподписан, тогава договорът за прехвърляне на правото на апартамент вече не може да бъде сключен. В този случай промяна в собствеността може да бъде извършена само чрез сключване на сделка за продажба или покупка на жилищен имот или по друг начин, предвиден в действащото законодателство.

Но докато актът не е подписан, притежателите на акцииима пълното право да сключи cession. Много важен момент: продавачът може да сключи споразумения за прехвърляне на права едновременно с няколко потенциални купувачи. Това е възможно, ако апартаментът има повече от две стаи. Такива действия на продавача по този закон не са забранени.

Основните моменти от сключването на договора

Всички основни разпоредби се уреждат от Гражданския кодекс на Руската федерация.

1. Договорът не може да бъде сключен устно и винаги се прави писмено. Продавачът има право да сключи такава сделка само ако не противоречи на основния договор, сключен преди това с предприемача.

Доста често самите разработчици включват елементв основния договор, в който ясно се посочва, че при сключване на преотстъпване е необходимо да получи съгласието му за прехвърляне на правата върху други правоприемници. Ако няма такъв елемент, купувачът все още трябва да се увери, че продавачът е уведомил (писмено) предприемача, че сделката за прехвърляне на обекта в процес на изграждане е приключила. В противен случай, при завършване на строителството, жилището може да бъде прехвърлено на предишния собственик.

2. Поради факта, че споразумението за участие в акции е обект на задължителна регистрация, договорът за прехвърляне трябва да преминава през същата процедура. В случай, че споразумението за дялово участие не е преминало държавната регистрация, тогава предприемачът има всички основания да откаже на синдика в своите изисквания.

3. След като договорът е преминал процедурата за държавна регистрация, купувачът поема всички права и задължения, списъкът на които е в основния договор. И носи всички възможни рискове.

4. При сключване на сделката за прехвърляне на етап на сетълмент между страните се използва банкови клетки и продавачът ще може да тегля средства едва след като всички необходими документи бъдат пререгистрирани.

5. Освен подписите на двете страни, предприемачът също подписва документите. Документите винаги са сертифицирани със синя отпечатаност, което показва, че транзакцията се извършва със съгласието на разработчика.

Пакет от документи за транзакцията

След подписване на договора за прехвърляне купувачът трябва да има следните документи:

- основен договор или нотариално заверено копие, според което е извършено прехвърлянето;

- документи, потвърждаващи споразуменията между първоначалните страни по договора;

- актът за прехвърляне на горепосочените документи;

- съгласие за прехвърлянето от втората страна;

- оригинален договор.

Прехвърляне на права върху апартамент: дължим данък

Съгласно Данъчния кодекс (чл. 220, ал1), прехвърлянето подлежи на облагане, което трябва да бъде платено от първоначалния инвеститор. Сумата, подлежаща на данъчно облагане, се изчислява въз основа на общата сума на сделката и не може да бъде изчислена като разлика между размера на инвестицията и размера на прехвърлянето.

Често се появява ситуация, когатофинансови задължения към държавата, първоначалният купувач смени раменете на лицето, на което е извършено прехвърлянето на собствеността върху апартамента. Обикновено страните се съгласяват да споделят тези финансови разходи еднакво.

Присвояването на вземането емного тънкости. Следователно, преди да подпишете документи, ви препоръчваме да се консултирате с адвокат, специализиран в сделки с недвижими имоти.